Sanierung

Ist auf einem Grundstück erhaltenswerter Altbestand vorhanden, übernimmt Karaday Projektentwicklung den Erhalt und die Sanierung des Objektes. Durch unsere langjährige praktische Erfahrung sanieren wir Neubauten optisch stimmig und nach modernsten Richtlinien der Energieeffizienz.

Doch wann ist ein Haus erhaltenswert?

Nicht wenige ambitionierte Sanierungsprojekte entpuppen sich als kostenintensives Abenteuer mit immer neuen Überraschungen. Denn viele Käufer unterschätzen die Folgekosten nach dem Erwerb eines Altbaus. Je älter das Gebäude, desto mehr ist zu tun und desto höher liegen die Kosten. Die größten Faktoren sind Baumängel, mangelnde Energieeffizienz und frühere Modernisierungsvorhaben, die nicht mehr dem heutigen Standard entsprechen. Eine eingehende Begutachtung der Immobilie ist daher Pflicht. Hier wird objektiv bewertet, welchen Gebäudewert das Objekt abzüglich aller Sanierungskosten noch haben wird – sprich, ob es sich lohnt, das Haus zu erhalten, oder ob ein Abriss finanziell attraktiver ist.

Die größten Herausforderungen bei der Altbausanierung

Altbauten bestechen oft durch ihren besonderen Charme. Für eine erfolgreiche und finanziell vertretbare Altbausanierung gibt es jedoch einige Punkte zu beachten.

Feuchte Keller und Wände im Altbau

Ist das Fundament eines Hauses nicht ausreichend gegen Sickerwasser oder einen hohen Grundwasserspiegel geschützt, kann aufsteigende Feuchtigkeit das Mauerwerk zerstören. Meist ist ein feuchter Keller Ursache für die Feuchtigkeit. Um ein Gebäude trockenzulegen, muss es nachträglich von außen abgedichtet werden: entweder, indem Platten in die Fugen eingeschlagen werden oder indem durch Bohrungen Material in die Wände injiziert wird.

Doch auch falsche Sanierungsmaßnahmen in der Vergangenheit können zu Feuchtigkeit in den Wänden führen. In den Achtziger und Neunziger Jahren beispielsweise wurde bei der Fassadensanierung viel Kunststoff verwendet, der die Feuchtigkeitsbildung begünstigt. Die entstehenden nassen Stellen in der Wand sind mit dem bloßen Auge nicht zu sehen. Wasser kann jedoch auch von oben eindringen, zum Beispiel durch defekte Fallrohre, Dachrinnen oder Ziegel.

Sichtbarer und unsichtbarer Schimmel im Altbau

Schimmel ist der Albtraum jedes Altbaubesitzers. Das Tückische an Schimmelpilz: Nicht immer ist der Befall für das Auge durch charakteristische schwarzgraue Flecke an der Wand sichtbar. Um Schimmelsporen nachzuweisen, können Raumluft- und Materialanalysen helfen. Auch ein ausgebildeter Spürhund kann gezielt Schimmelstellen ausfindig machen.

Nicht nur nasse Wände, sondern auch schlecht gedämmte/ eingebaute Fenster sowie falsches Lüften fördern die Schimmelbildung. Doch auch eine zu hermetisch gedämmte Fassade kann zu mehr Feuchtigkeit in der Wohnung führen. Hier müssen tragfähige Lüftungskonzepte erarbeitet werden.

Feinde des Altbaus: Schädlinge und Pilze

Auch Holzwurm und Hausbockkäfer nisten sich häufiger in alten Häusern ein. Je nach Schwere des Befalls reichen die Maßnahmen vom Austausch des beschädigten Holzes bis hin zum Entfernen ganzer Wände. Ebenfalls gefürchtet: der echte Hausschwamm, ein holzzerstörender Pilz, der sich aber auch auf anderen Materialien wie Papier, Spanplatten, Stroh und Schilf ansiedeln kann. Wie jeder Pilz agiert der Hausschwamm im Verborgenen und kann unbemerkt die tragende Konstruktion eines Hauses zerstören – ein GAU für jedes Renovierungsvorhaben. Hier hilft nur noch eine Spezialfirma, die das betroffene Holz und angrenzendes Material entfernt. Wenn das Mauerwerk betroffen ist, müssen auch Putz und lose Mörtelreste entfernt werden.

Dämmung, Heizung, Fenster: Energetische Sanierung von Altbauten

Von einem Haus aus den 1920er Jahren kann man natürlich keine moderne Wärmedämmung erwarten. In Sachen Energieeffizienz herrscht bei Altbauten in fast jedem Fall Nachholbedarf. Doch es muss nicht immer eine Dämmung sein: Bei Gebäuden mit dickem Mauerwerk beispielsweise ist sie unnötig, während Häuser aus der Gründerzeit oft recht dünne Außenwände haben.

Auch die jeweils gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) muss im Sanierungsfall Berücksichtigung finden: Eventuell kommen durch diese Verordnung auf den Käufer Nachrüstpflichten zu, von denen der Verkäufer noch befreit war. Dies betrifft beispielsweise die Dämmpflicht für Dach und oberste Geschossdecke.

Achtung Schadstoffe!

Viele Materialien, die über Jahrzehnte im Hausbau eingesetzt wurden, gelten heute als krebserregend. Das häufigste Problem in Deutschland ist Asbest, eine Faser aus Silikat-Mineralen. Asbest ist robust, hitze- und säurebeständig und wurde bis 1993 im Hausbau zur Dämmung eingesetzt. Doch die feinen Asbestfasern können in die Lunge gelangen und verschiedene Krebsarten auslösen, weshalb Asbest heute in vielen Staaten nicht mehr eingesetzt werden darf. Findet sich in einem Altbau Asbest, ist dies jedoch nicht sofort ein Grund zur Besorgnis. Solange die verbauten Platten intakt sind, stellen sie keine Gesundheitsgefahr dar. Im Falle einer Beschädigung jedoch muss schnell gehandelt werden. Asbestsanierungen sind aufwändig und werden von spezialisierten Firmen durchgeführt. Asbesthaltige Abfälle dürfen derzeit nur bei speziellen Deponien oder bei örtliche Recyclinghöfen abgegeben werden, die den Asbestzement dann zur Deponie bringen – kostenpflichtig.

Ein weiterer häufig anzutreffender Baustoff ist Mineralwolle, die ebenfalls zur Dämmung eingesetzt wird. Sie ist beständig gegen Schimmel, Fäulnis und Ungeziefer, doch der Faserstaub älterer Dämmungen aus Mineralwolle steht im Verdacht, Krebs auszulösen. Das Herstellungsverfahren wurde optimiert, sodass die neueste Generation des Materials als nicht krebserregend eingestuft wird. Aus Altbauten hingegen muss Mineralwolle entfernt und wie Asbest speziell entsorgt werden.

In alten Häusern wurden zum Teil Holzschutzmittel, Farben und Lacke eingesetzt, die heute nicht mehr verwendet werden dürfen. Ein Beispiel ist Lindan, ein Insektizid, das im Verdacht steht, schwere Krankheiten auszulösen. Ähnlich schädlich ist DDT, das in der ehemaligen DDR zur Behandlung von Dachstühlen eingesetzt wurde. Bei einer Schadstoffsanierung müssen betroffene Holzteile so weit wie möglich entfernt werden. Oft ist dies jedoch nicht möglich; dann sollten Holzteile mit einem Schutzanstrich versehen werden. Er verhindert, dass Schadstoffe aus Holzschutzmitteln in den Wohnraum gelangen.

Referenzprojekte Sanierung

<a id="content-sanierung"></a>Referenzprojekte Sanierung
  • Ankauf einen 1.200m² Grundstücks mit Altbestand
  • Parzellierung und Neubebauung des hinteren Grundstücks
  • Komplettsanierung eines Einfamilienhauses
  • Einsatz von dreifach-verglasten Fenstern
  • Energie-effiziente Fassaadendämmung
  • Einsatz modernster Elektrotechnik wie z.B. Datennetzwerk und Alarmanlage
<a id="content-sanierung"></a>Referenzprojekte Sanierung
  • Ankauf eines 1.100m² großen Grundstücks mit Altbestand
  • Parzellierung des hinteren Grundstücks
  • Neubebauung des hinteren Grundstücks mit einem Zweifamilienhaus
  • Fassadensanierung des vorderen Gebäudekörpers
<a id="content-sanierung"></a>Referenzprojekte Sanierung
  • Ankauf eines 1.400m² großen Grundstücks mit Altbestand
  • Parzellierung und Neubebauung des hinteren Grundstücks
  • Sanierung des vorderen Altbestandes
<a id="content-sanierung"></a>Referenzprojekte Sanierung
  • Ankauf und Sanierung eines Zweifamilienhauses mit 130m²